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Quelle stratégie pour votre projet de bureaux ?
Acheter ou louer ses bureaux ?
La question revient très souvent lorsque l'on souhaite investir dans des murs commerciaux.
Si chaque solution comporte des avantages et des inconvénients, il est important pour le futur acquéreur de faire le tour de la question, pour déterminer laquelle des deux options lui convient le mieux.
Chasse Privée est là pour vous aider à prendre la bonne décision !
Quel financement immmobilier ?
La question du financement est déterminante et s'impose d'elle-même, d'autant que l'ouverture d'un local commercial nécessite la mobilisation de grosses sommes d'argent, notamment pendant la phase de démarrage qui implique d'avoir une trésorerie assez solide pour couvrir de trois à six années d'activité, avant que le projet ne soit rentable et n'atteigne l'équilibre financier.
Si vos finances le permettent, privilégiez donc l'achat, au vu des nombreux avantages que cette option présente, notamment si votre activité est particulièrement florissante et que votre bailleur n'a pas d'inconvénient à vous vendre les murs.
Un achat permet, de surcroit, de se donner de la visibilité sur ses dépenses à long terme, ce que ne permet pas la location.
Gestion patrimoniale
En investissant dans un bien commercial, vous balayez d'un revers de la main tous les problèmes inhérents au contrat de location : tel que l'augmentation du loyer, l'expiration du contrat bail, les risques d'expulsions, de litige avec le bailleur, etc.
En outre, l'acquisition de murs commerciaux est une manière intelligente d'enrichir son patrimoine immobilier.
Sur le plan juridique, cette acquisition peut se faire de plusieurs manières : soit en direct ou via une société civile immobilière (SCI).
Acheter des bureaux commerciaux via une Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages.Cela permet notamment de séparer son patrimoine immobilier propre du patrimoine lié à son activité, en cas de faillite de votre société, votre patrimoine immobilier se trouve ainsi protégé.
La SCI permet également de transmettre séparément le patrimoine d'exploitation et le patrimoine immobilier, ce qui constitue une excellente protection pour le patrimoine familial.
Avantage fiscal de l'acquisition immobilière
L'optimisation fiscale peut se faire très simplement grâce à des mécanismes naturels et des actions simplifiées.
Si c'est la SCI qui achète les bureaux, elle paie des droits de mutation qui s'élèvent à 5,80 % du prix.
Les revenus générés par les murs de boutique sont imposés sous le régime des revenus fonciers.
Alors, les charges et autres travaux sont déductibles des loyers au moment de leur déclaration au fisc.
Il est possible de créer des déficits fonciers qui viendront s'imputer sur les revenus fonciers, sans toutefois dépasser 10.700 € par an. En ce qui concerne le surplus éventuel et les intérêts d'emprunt, ils s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce mécanisme a pour principal avantage de faire baisser la base imposable, ce qui se traduit par moins d'impôts à payer et une fiscalité optimisée, notamment pour les personnes qui disposent déjà d'un patrimoine immobilier locatif.
Si vous décidez de revendre votre local, le propriétaire des murs pourra conserver le local et louer les bureaux du fond de commerce à un repreneur, dans le but de générer ainsi un gain supplémentaire sur le long terme.
Contrairement à la location, tout investissement dans des travaux de rénovation ou d'aménagement améliore la valeur des murs et valorise le patrimoine.
Les avantages de la location immobilière
Un achat nécessite d'avoir une vision claire du développement du projet à long terme, pour éviter tout risque de manquer d'espace au bout de quelques années.
La location offre une plus large marge de manœuvre, car le locataire peut déménager en cas de besoin, et est protégé pendant neuf ans avec la possibilité de quitter le local tous les trois ans. Bien souvent l'acquisition de mètres carrés en plus dans un immeuble est relativement facile.
Cela permet une flexibilité et une rentabilité optimale suivant le nombre de salariés.
Depuis le Covid et l'arrivée massive du télétravail, des bureaux sont bien souvent inoccupés plusieurs jours dans la semaine. Avec la location de bureaux commerciaux, la séparation d'une partie des locaux est relativement facile comparée à la revente lorsqu'on l'on possède ses propres locaux.
Autre aspect non négligeable l'engagement financier initial très réduit qui permet de conserver de la trésorerie qui pourra être consacrée à d'autres investissements.
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